契約と契約書
マンションを借りる際にとても重要な契約です。
契約を有利に結べるかによって、快適に暮らせるか、トラブルとなるかが変わります。
ここでは契約とその契約を結ぶ上で必要となる契約書について。および、その契約についての注意点についてまとめていきます。
賃貸の契約書には、敷金・礼金・家賃といった金銭的な条件。
そして、エアコンやコンロといった設備が付属しているかどうかといった物件の条件。
賃貸契約の解除など契約における条件。
家賃の滞納などに対する罰則等の特約事項が記載されています。店子は契約の条件を十分に理解するために契約前にそれら重要事項を説明されることになっています。
【重要事項説明】
重要事項の説明は不動産の賃貸契約交わすときに借り主が宅地建物取引主任者から契約の上で重要となる事項を説明するように宅地建物取引業法35条で定められていることです。
説明をするのは、基本的に主任者証をつけた宅地建物取引主任者が説明を行うことになっていますが、主任者以外が説明をしても借り主が重要事項説明書に署名捺印することで説明を果たしたことになります。とはいえ、宅建業法違反であるので、主任者以外に説明をさせた不動産業者にはそれ相応の処分を下されることにはなりますが、「説明をした」ということは変わりません。
さて、この重要事項は、本来であれば契約の前に余裕を持ってするべきですが、たいていの場合契約直前に行われます。
その内容としては、
・物件に関する情報
物件の住所、名称、間取り、部屋番号、面積等の表示が登記簿や実際の物件のそれと同じであることの確認
・貸し主（大家）について
貸し主の住所・氏名
・登記簿の権利等
登記簿上の権利関係、抵当権の有無などに関する情報
※ここでもし抵当権があった場合、所有権が移り新しい貸し主から退去通告があった場合、最大半年の猶予をもっって退去しなければなりません。
・用途・利用制限
居住用であるか。何人で住むのか。ペット・ピアノなどの事柄は認められるかについての説明がされます。
・水道や電気・ガスといった設備等について
水道であれば専用か共同か、電気であればどこの会社からどの程度のアンペアか、ガスであれば都市ガスかプロパンガスかなどのライフラインについての条件。エアコンや駐車場などの設備がついているのか。
設備はが故障した場合の修理については、代金を負担するのは誰かということの取り決めの説明がなされます。
・金銭の条件
家賃、管理費（共益費）、敷金、礼金、家賃の支払期日、支払い方法に関する説明がなされます。
・契約の種類
普通型賃貸借（物件のみを2年ごとの更新期を定め借りる契約）、定期借家契約（期間を定め、更新は出来ない契約）、契約の期間、建物の取り壊し予定などについて定めます。
この契約期間前には、たとえ契約していても入居は出来ません。
また、更新が出来るのか。出来るのであれば更新料の額、手数料についての説明がなされます。
更新料は更新後の家賃の1ヶ月分相場です、さらにそこに不動産借り会社への手数料0．5ヶ月分と火災保険料が加算されることになるでしょう。
・解約・契約解除
借り主が解約を何ヶ月前までに言えばいいのか。たいていは1ヶ月から2ヶ月前となっています。
逆に大家は、どのようなことを借り主がした場合、契約解除を出来るのか。
たとえば、ペットを無断で飼ったとか、部屋を又貸ししていたなどの事項は契約解除の条件になり得ます。
・損害賠償・違約金
借り主が物件に故意や過失で損害を与えたときに大家が損害賠償を請求できると言うことが説明されます。
・原状回復
退去した際に敷金、保証金を原状回復のためにどの程度使われるか。居住における劣化を回復する際に、どこまで借り主の責任となるのかなどについて説明がなされます。
・報酬
契約に仲介業者が入っている場合、その仲介料の額が説明されます。
・管理の委託先
管理会社があれば、その名称、住所についての説明がなされます。
大体以上の事柄について説明されるわけですが、わからないことがあれば説明をする主任者に聞くことが出来、理解した上で説明書に署名捺印をすることが出来ます。
上述したように、契約日に説明を受けるケースが多いので、あらかじめ説明を受けた状態で契約に赴くとか説明書のコピーをもらっておく等をしたほうが場合によってはいいかもしれません。
そして重要事項説明書に署名捺印すれば、次は入居審査、そして賃貸契約書の交付です。
入居審査は、入居申し込みの書類をもとに、本人と連帯保証人の意志を確かめ、そのと物件のオーナーである大家が承諾をすればOKです。
この入居審査はだいたい。、年収、職業、保証人、入居者の人柄が基準となります。その４つはひとつでもおかしなものがあれば大家は承諾しない可能性があります。
つまり安定した仕事について、給料ももらって、信頼できる親族がおり、まじめであれば審査に不安を感じる必要はありません
【契約書に必要な書類】
・入居者全員の住民票（交付から３ヶ月以内といった条件がつく場合も）
・本人確認書類（運転免許証・健康保険証、社員証、学生証など）
・収入証明書（社会人の場合は、給料明細や確定申告書のコピー等を求められる場合も）
・在籍証明書（審査のため所属する学校、会社に確実に在籍していることを証明する書類が必要なこともあります。ただ、電話等で直接確認することが多いです）
・印鑑（認め印でも大丈夫、ただシャチハタは認められないでしょう）
・印鑑証明書（契約書に押された連帯保証人の印鑑が本物であることを証明するために必要です。）
契約書は重要事項説明書で説明された内容とほとんど変わりません。
内容をしっかりと確認したら、契約書に署名捺印をします。契約書は入居者と大家もしくは不動産業者がほかんすることになります。そして契約が結ばれたら、敷金、礼金、家賃、仲介手数料、火災保険料、鍵の交換代を支払います。
支払いの終了すればすべては完了です。あとは鍵を契約日に受け取るだけです。
★契約で気をつける点
・契約で必要な書類（住民票・印鑑証明などは市役所で手に入ります。収入を証明するものは会社員であれば会社が交付してくれます）を事前にもらうことを忘れないようにしましょう。
・お金はかなりの大金が必要になります。事前に金額を教えてもらえるので、確認の上足りないことがないようにしましょう。
・保証人は、賃金の滞納などのトラブルがあった場合に、支払いの肩代わりをしてもらうことになる人です。その住所、仕事など細かいデータを求められます。ですから、まずは保証人がいないと貸してくれることはありません。賃貸物件に引っ越そうと考えるなら、まずは保証人探しから始めることです。一番いいのは親ですが、遠くにいる場合、近くの親戚外衣でしょう。場合によっては会社の上司に頼むことも考えましょう。
・契約書の署名捺印の前に、特約や重要事項などをしっかりと把握しましょう。これが、後々敷金トラブルや突然の退去通告を防ぐために重要となってきます。